Huurders worden wettelijk beschermd tegen het opzeggen van de huur door de verhuurder. Voorgaande brengt met zich mee dat de verhuurder alleen mag opzeggen in een beperkt aantal gevallen. Te denken valt aan de situatie waarin de verhuurder de gehuurde woning nodig heeft voor dringend eigen gebruik. Voorts kan de huur worden opgezegd op grond van een geldend bestemmingsplan. Het huurcontract eindigt overigens pas op het moment dat u schriftelijk akkoord gaat met de huuropzegging.

Een verhuurder kan u niet zomaar uit uw woning zetten bij een huurachterstand. Hiervoor heeft hij een vonnis van de rechter nodig. Normaliter wordt pas toestemming voor ontruiming gegeven bij drie maanden huurachterstand. Voorts moeten er geen mogelijkheden zijn om deze huurachterstand in te lossen. Dreigt u uw woning uitgezet te worden vanwege een huurachterstand? Neemt u dan direct contact op met een van onze advocaten.

Een verborgen gebrek is een gebrek dat u redelijkerwijs zelf niet kon ontdekken toen u het koophuis bezichtigde of inspecteerde bij de oplevering. Uitgangspunt is dat de verkoper een mededelingsplicht heeft. Dat houdt in dat hij u op de hoogte moet stellen van alle gebreken van de woning. Verzuimt de verkoper dit en ontdekt u het gebrek later, dan is er sprake van een verborgen gebrek. De mededelingsplicht van de verkoper ziet ook op gebreken waarvan hij niet op de hoogte was, doch wel op de hoogte zou moeten zijn. Dat betekent dat de verkoper in sommige gevallen aansprakelijk is voor een gebrek waarvan hij zelf geen weet had. Ook in dat geval spreekt men van een verborgen gebrek.

Heeft uw nieuwe woning een gebrek dat u voor de overdracht niet heeft gezien? Dan hangt het van een aantal omstandigheden af of u de verkoper geheel of gedeeltelijk kunt laten betalen voor de schade. Wilt u de verkoper aansprakelijk stellen voor de verborgen gebreken? Volg dan het onderstaande stappenplan.

Stap 1: Onderzoek of de verkoper aansprakelijk is;
Stap 2: Meld het verborgen gebrek;
Stap 3: Treed in overleg met de verkoper;
Stap 4: Stuur een aangetekende brief naar de verkoper. U kunt hiervoor ook een van onze advocaten inschakelen;
Stap 5: Geef de verkoper de kans om het gebrek te herstellen.

Als een schutting, heg, muur of andere afscheiding tussen uw tuin en die van de buren precies op de erfgrens staat, is deze gezamenlijk eigendom van u en uw buren. Dat betekent dat u allebei (in overleg) verantwoordelijk bent voor het onderhoud, het schoonhouden en eventueel vernieuwen van de erfafscheiding. Samen met de buren betaalt u de gemaakte kosten.

Het maakt daarbij niet uit wie deze erfafscheiding oorspronkelijk heeft neergezet. Staat de erfafscheiding helemaal aan één kant van de grens? Dan is de eigenaar van de grond waar de erfafscheiding op staat daar volledig verantwoordelijk voor.

Een erfafscheiding moet aan de volgende regels voldoen:

Een schutting, muur of hek naast en achter een huis mag maximaal 2 meter hoog zijn, tenzij er in de gemeentelijke verordening andere afmetingen staan opgenomen. Vóór het huis is de maximale hoogte 1 meter. Wilt u een schutting van meer dan 2 meter hoog, informeer dan eerst bij de gemeente of u een omgevingsvergunning nodig heeft.

U mag geen opening of raam maken in de muur of schutting. Volgens de wet mogen er geen ramen, balkons of muuropeningen binnen 2 meter van de erfgrens zijn die uitkijken op de grond van uw buren.

Zonder toestemming van uw buren mag u met uw kant van de gemeenschappelijke erfafscheiding doen wat u wil. U mag er tegen aanbouwen en daarin, tot op de helft van de dikte van de erfafscheiding, balken, bouten enz. aanbrengen, zolang u maar geen beschadigingen aanricht. U mag aan uw kant van een muur of schutting bijvoorbeeld schilderijen en/of beugels voor plantenbakken bevestigen. Heggen mag u aan uw eigen kant snoeien.

Bij overhangende takken van de boom van uw buren heeft u het recht om hier wat aan te doen. Volg het onderstaande stappenplan.

Stap 1: Vraag aan uw buren of zij willen snoeien. In principe moeten uw buren er zelf voor zorgen dat takken niet overhangen of dat een haag gesnoeid wordt. Uw buren hebben het recht om toegang tot uw tuin te krijgen, als ze alleen via uw tuin de takken kunnen snoeien.

Stap 2: Stuur een brief naar uw buren Als u na het gesprek met uw buren merkt dat zij niet voornemens zijn de boom te snoeren, dan kunt u hen een brief toesturen waarin u het nogmaals vraagt. Geef daarbij een termijn aan waarbinnen u wenst dat er gesnoeid wordt, bijvoorbeeld zes weken. U kunt in uw briefje aangeven dat u anders zelf de takken gaat weghalen. U kunt hiervoor ook een van onze advocaten inschakelen.

Stap 3: Haal de takken zelf weg als er niet wordt gereageerd op uw schriftelijke vraag om te snoeien. Alles wat u afknipt boven uw grond, is uw eigendom. Als een heg precies op de erfgrens staat, dan mag u de heg aan uw kant snoeien. U moet wel op zo’n manier snoeien dat de heg er geen schade van ondervindt. Doorschietende wortels van een boom van uw buren mag u zonder overleg met uw buren verwijderen.

Als er niet wordt gereageerd op uw schriftelijk verzoek om te snoeien, dan mag u dit zelf doen. Als u kosten moet maken voor het weghalen van overhangende takken of begroeiing, dan kunt u de kosten in sommige verhalen op uw buren. De kosten moeten dan wel redelijk en noodzakelijk zijn. U moet zelf in actie komen om het bedrag te verhalen.

Vruchten van de boom van uw buren die op uw grond vallen, mag u houden. U mag de vruchten echter niet van de boom plukken.

Niet elke geluidshinder die uw buren veroorzaken is automatisch onrechtmatig. Of dit onrechtmatig is hangt af van de aard, ernst, duur en de omvang van de geluidshinder en de daardoor veroorzaakte ‘schade’. Het hangt dus sterk af van de individuele omstandigheden of het burenlawaai juridisch is aan te pakken.

Om uw standpunt te bewijzen zal soms een geluidstechnisch onderzoek in uw woning nodig zijn. Wellicht wil uw verhuurder de kosten hiervan dragen. Als dat geen optie is, dan kunt u op eigen kosten een onderzoek laten doen. Laat u hierover eerst informeren, bijvoorbeeld door de Nederlandse Stichting Geluidhinder.

Als de toegestane decibellen worden overschreden, dan staat vast dat de geluidsoverlast onrechtmatig is. Meer informatie over de toegestane decibellen in woningen leest u in de NSG richtlijn laagfrequent geluid.

Heeft u geluidsoverlast van uw buren en denkt u het onrechtmatig handelen te kunnen aantonen? Dan kunt u een civiele procedure aanhangig maken bij de rechtbank. In een kort geding kunt u de rechter verzoeken de wederpartij een bepaald verbod op te leggen, op straffe van een dwangsom.